רבים מעוניינים להשקיע בנדל"ן אך מתלבטים בנוגע לסוג הנדל"ן: האם לרכוש דירה או משרד להשקעה? הבחירה היא אינדיווידואלית ומשתנה ממשקיע למשקיע, אבל כדאי להכיר את הפרטים הקטנים שעושים הבדל גדול. כמו תשואה משוערת, ביורוקרטיה לרכישת הנכס ועלויות על תחזוקה.
משרד בר השגה
אם בעבר השקעה במשרדים היתה השקעה גדולה וחברות רבות היו רוכשות מלכתחילה קומות שלמות של משרדים, היום אפשר להסתפק רק במשרד או שניים ולא חייבים לקפוץ מעל הפופיק וכך גם לגבי דירות – אפשר להתחיל בדירה אחת להשקעה.
המחיר למטר במשרד לרוב נמוך יותר מהמחיר למטר בדירה במיקום גיאוגרפי דומה, כך שרכישת משרד יכולה להיות עבורכם השקעה בת השגה.
ומה לגבי התשואה?
בנדל"ן מסחרי כמו קניית משרד התשואה לרוב עומדת על בין 8-10% לשנה בעוד תשואה על דירה על 3-4% לתקופה דומה. אלא אם כן היו בענף תנודות קיצוניות ששינו את המצב. השכירות שישלמו שוכרים במשרד למ"ר גבוהה יותר מהשכירות שישלמו דיירים על שכירות למ"ר בדירה ומכאן גובה התשואה במשרד ביחס לתשואה לדירה.
כאשר בוחנים את הרווח ההוני, כלומר הפער בין מחיר הנכס בעת הקנייה לבין מכירתו, הרווח ההוני במשרד יכול להיות גבוה יותר במשרד בשל העלייה במחירי הנדל"ן במיוחד אם המשרד באזור תעשייה ומסחר מתפתח.
הוצאות על תחזוקה
ברכישת נכס מסחרי כמו משרד חשוב לגלם את ההוצאות השוטפות על תחזוקה שגבוהות יותר באופן משמעותי מתחזוקה של דירה סטנדרטית החל מגובה הארנונה ועד תשלומים על תחזוקת המבנה. בשתי ההשקעות הלוקיישן משחק תפקיד חשוב בין הביקוש וההיצע – כאשר מדובר במיקום מבוקש במיוחד הן למשרד והן לדירה ניתן להשכיר או למכור ביותר אך אם המיקום לא אטרקטיבי או ההיצע עולה על הביקוש אתם עשויים להישאר עם נכס לא מושכר שצובר רק תשלומי ארנונה וכדומה.
הסכם שכירות ארוך או קצר טווח
יש לשים לב מה כולל השטח כיוון שבהתייחסות לשטח לעיתים לא מתייחסים לשטח נטו של המשרד עצמו אלא לשטח ברוטו הכולל אזורי שירות של המשרד וכדומה, וכדאי לבחון מי השוכרים להם יתאים המשרד האם אלה עורכי דין או כדאי להפוך את החלל לחלל עבודה משותף לבעלי מקצועות חופשיים?
לרוב בהשכרת משרדים השוכר חותם על הסכם שכירות לתקופה ארוכה יותר מאשר שוכר של דירה, בשל ההוצאות הרבות שכרוכות במעבר של משרד וזה מקנה שקט נפשי בלתי מבוטל. בכל מקרה, כדאי לחתום על חוזה שכירות ארוך טווח אבל לא מעבר ל-5 שנים, כדי לבחון את השוק כל פעם מחדש ואולי להעלות את השכירות או למכור בשיא.
כאשר בוחנים גם את סוג השוכרים הרי שבדירות עליכם להתמודד לעיתים עם חבר'ה צעירים או משפחות שלא בהכרח מכבדים את הנכס ועשויים להזיק לו בעוד בהשכרת משרד לרוב מדובר בשוכרים ששומרים על המשרד כי זהו באיזשהו מקום גם כרטיס הביקור העסקי שלהם.