תוכן שיווקי


השקעה בנדל"ן מהווה עבור משקיעים ישראליים כמו גם משקיעים בכל העולם אחד מאפיקי ההשקעה העיקריים והפופולריים ביותר.

אופן ההשקעה והחשיפה לנדל"ן הינו מגוון החל באחזקה ישירה בנכס (דירת מגורים, דירה להשקעה, נכס מניב וכד) ועד השקעה במכשירים פיננסים ובניירות ערך מגובות נכסים.

השנים האחרונות התאפיינו בגל עליות מחירים ותשואות חזק מהשקעה בנדל"ן בפרט בישראל. ואולם בשנת 2018 נרשם שינוי מגמה ועליה ניכרת ברמת הסיכון בהשקעה בנדל"ן.

שינוי המגמה התאפיין בירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירות בישראל, התמתנות במחירי הדירות, עליה ברמת הסיכון בהשקעה בקניונים על רקע התגברות הרכישות באינטרנט ושינוי טעמים תוך העדפה להשקעה במרכזים לוגיסטיים ואחסנה ועוד.

מגמות אלו אף באו לידי ביטוי במחירי חברות הנדל"ן בבורסה לניירות ערך בתל אביב. כך בשנת 2018  ירד מדד מניות חברת הנדל"ן בכ- 11%  וזאת לאחר עליה של 47% שנרשמה במדד זה בשנים 2014-2017. כמו כן נרשמה ירידה בהנפקת מניות לציבור ע"י חברות נדל"ן אשר היווה 14% מסך ההנפקות בשנת 2018 , גיוס סך של 513 מיליון ₪, לעומת 50% בשנת 2017 וגיוס של 4.1 מיליארד ₪.

ענף הנדל"ן הינו ענף מרכזי בכלכלה וענף אשר מוביל ומשפיע על נתוני הפעילות והצמיחה של המשק. החשיפה לענף הנדל"ן הינה גבוהה ומתבטאת בחשיפת יתר של הבנקים לאשראי לחברות נדל"ן, חשיפות גבוהות של גופים מוסדיים לנדל"ן לא סחיר, למניות ואג"ח קונצרניות של חברות נדל"ן הנסחרות בישראל, חשיפות של משקיעים פרטיים לנדל"ן ישיר בפרויקטים בארה"ב ובאירופה והשקעות מסיביות בקרנות ובפלטפורמות שהוקמו בשנים האחרונות כדי לספק את הצורך להשקיע בנדל"ן.

בהיות ענף הנדל"ן עתיר הון כ- 40% מסך גיוסי אג"ח חברות בממוצע בשנים 2016-2018 הינו של חברות נדל"ן.  פעילות זו כוללת הנפקת אג"ח ע"י חברות נדל"ן זרות ובעיקר אמריקאיות בבורסה בתל אביב לצורך מימון פעילותן הנדל"נית מחוץ לישראל.

היקף הנפקות אג"ח קונצרניות בבורסה (במיליארדי ש"ח)

סך הנפקות אגרות חוב קונצרניות 33 66 73 68 58 58
הנפקות חברות נדל"ן ובינוי   28 29 21 20 15
הנפקות בנקים   11 10 16 18 10

מקור: סקירה שנתית הבורסה לניירות ערך 2018 – אתר הבורסה

השקעה בנדל"ן טומנת בחובה סיכונים אינהרנטיים נוספים על הסיכונים הקלסיים שקיימים באפיקי השקעה קלאסיים. כדי להשקיע בנדל"ן מבלי לקחת סיכונים מיותרים, יש להבין את הענף ולפתח מיומנות בניתוח הנכסים או חברת הנדל"ן.

מחירי הנדל"ן בארה"ב ואירופה עולים בהדרגה משנת 2009 (אחרי המשבר הפיננסי). עליית מחירים לאורך זמן גורמת למשקיעים להניח שעליית המחירים תימשך ושאפיק הנדל"ן הוא אפיק בטוח "כי ישנו נכס פיסי". כמובן שטענה זו אינה נכונה… יותר מכך, אחת ההשלכות החמורות של עליות המחירים היא כניסת מנהלי השקעות וקרנות לא מקצועיים. אלו מעלים את הסיכונים עוד יותר.

מה הניע את עליית מחירי הנדל"ן בשוק?  

התשובה הפשוטה והנכונה היא עודף ביקוש לנדל"ן שלוחץ ומנפח את המחירים.  ירידת הריבית המדורגת לסביבה של 0 ריבית, ייצרה תמריץ להפנות כספים לאפיקי השקעה בעלי רמת סיכון גבוהה יותר וביניהם, לאפיק הנדל"ן. שוק המתווכים חוגג בתקופות כאלה ודוחף את המגמה מעלה.

מהם המכשירים הקיימים להשקעות בנדל"ן?

הכלים מגוונים וברמות סיכון שונות. למשל: השקעה ישירה בנכס נדל"ן או בתיק נכסים, רכישת אג"ח קונצרני של חברת נדל"ן, השקעה במניות סחירות, השקעה במניות או חוב לא סחיר, השקעה בקרנות נדל"ן סחירות REIT, השקעה בקרנות נדל"ן לא סחירות – PE  ועוד..

בשנים האחרונות בולטת מגמה של גיוס מקורות חוב ע"י גופים אמריקאים אשר מחזיקים ומנהלים נכסים בארה"ב באמצעות הנפקת אגרות חוב סחירות לציבור בבורסה בתל אביב. תמונת הראי של הנפקות אלו היא שיתוף הציבור בהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל באמצעות השקעה באגרת חוב סחירה. ואולם, בחלק מהגופים אשר הנפיקו אג"ח למימון פעילות נדלן בארה"ב התגבר החשש לאי קיום ממשל תאגידי תקין אשר גרם לכך שרמת הסיכון בהשקעה באג"ח אלו מוערכת כגבוהה בהשוואה לאלטרנטיבות. 

למה להחזיק נדל"ן בתיק ההשקעות?

כלל מרכזי בניהול תיק השקעות הוא גיוון ופיזור. לנדל"ן ישנם מאפיינים ייחודיים שעשויים לתרום לגידול בתשואת תיק ההשקעות לאורך זמן וכן להקטנת התנודתיות. לכן יש חשיבות לכלול אותו בתיק ההשקעות המנוהל. לרוב, חלקו של אפיק הנדל"ן בתיקי ההשקעות בארץ ובעולם נע בין 5%-30%. היתרונות של אפיק הנדל"ן:  קורלציה נמוכה ביחס לנכסים אחרים, הגנה מפנה אינפלציה (חוזי שכירות צמודי מדד), נדל"ן מניב הכנסה קבועה ושוטפת בתיק ומחולקת למשקיעים לאורך תקופת ההשקעה והכי חשוב שהיסטורית, בממוצע לאורך שנים ארוכות, אפיק הנדל"ן הניב תשואה גבוהה יותר ממניות ואג"ח. כמובן שלצד יתרונות אלו ישנם סיכונים.

חשוב להדגיש בנושא השקעה בנדל"ן כי התחום מאופיין בחדשנות ושינויי טעמים. בהקשר הזה נציין את המעבר בשנים האחרונות לחללי עבודה משותפים אשר משנה את מודל ההשקעה בנדל"ן למשרדים ואת העליה ברמת הסיכון בהשקעה במרכזים מסחריים על רקע התגברות הרכישות באינטרנט ואת הביקושים הצומחים לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה. 

מהם השיקולים בבחירת נכסי נדל"ן להשקעה?

נדל"ן דורש התמחות. מנהל מומחה לנדל"ן חייב שיהיה בעל נסיון ומומחיות בהשקעות בנדל"ן וכן התמחות גיאוגרפית ספציפית, שכן בכל מדינה ובכל עיר, ישנן רגולציות שונות שיכולות לשנות דרמטית את כדאיות העסקה ורמת הסיכון בה. מעבר לכך, כל החלטת השקעה בנדל"ן צריכה לקחת בחשבון שיקולים שונים ובעיקר התאמה לפרופיל הסיכון של המשקיע.

למשל: פיזור בתיק בין גיאוגרפיות, נכסים, שוכרים, סוגי נכסים ועוד; טווח ההשקעה; איכות הנכסים; איכות השוכרים; מתי מסתיימים חוזי השכירות בנכס ומהם תנאי החוזים ביחס לתנאי השוק; רמת הנזילות של ההשקעה; עד כמה יידרש הון נוסף לשיפורים בנכס בעתיד ועוד.

מאילו סיכונים יש להימנע?

הסיכון לירידת מחירי הנדל"ן הוא סיכון שקשה להימנע ממנו. יחד עם זאת ישנם סיכונים שניתן להימנע מהם, למשל:

1. השותף המקומי – יש חשיבות עצומה לבדיקות נאותות (דיו דיליג'נס)  על איכות השותף, רמת המקצועיות שלו, האינטרסים שלו והאם הוא נגוע בניגוד עניינים, הביצועים ההסטוריים שלו, מידת יכולתו לבצע בדיקות מעמיקות על איכות הנכס, השוכרים והבניין ועוד..

2. בקרה – על המשקיע לבצע בקרה לאורך חיי ההשקעה. עליו לוודא מראש שרמת השקיפות תהיה גבוהה מאוד שתאפשר לו לבצע בקרה נאותה.

3. רגולציה – השקעה בנדל"ן חשופה לשינויי חקיקה. מנהל מקומי יודע להתנהל בתוך נבכי הרגולציה הפנימית אולם משקיע שרוכש נכסים במדינות אחרות,  צריך לבחור את הגיאוגרפיות המתאימות להשקעה מבחינתו תוך גידור מירבי של הסיכון לשינויי רגולציה.

4. כרית הונית – יש לוודא שרמת המינוף אינה עולה על 50-75 אחוזים (תלוי בסקטור ובשוק) ושמחיר הנכס שנרכש הוא בהנחה ושמצב הנכס הוא טוב. לנושא זה חשיבות גדולה ביכולת שרידות במקרה בו מתרחש אירוע קיצוני שמביא לירידה חדה במחיר הנכס.

5. עמלות ודמי ניהול – יש לדרוש ולהבין את כל העמלות ודמי הניהול המשולמים למנהלים השונים בגין תיווך וניהול נכסים הן במועד ההשקעה והן במהלך חיי הנכס. השקעות פוטנציאליות טובות יכולות להיהפך ללא כדאיות, אם העמלות והתשלומים הנגבים על ידי המנהלים במהלך חיי ההשקעה אינם סבירים.

6. דיו דיליג'נס מלא – ראוי לציין שנוסף על הבדיקות השונות, אין תחליף לביקור פיסי בנכס ולבדיקה עצמאית של סביבת הנכס, מצב השוכרים, תלונות שלהם על מנהלי הנכסים וכו'.

7. חוסר מקצועיות של מנהלי קרנות נדל"ן – יש לבצע בדיקות מעמיקות על איכות המנהלים של קרן הנדל"ן ורמת מקצועיותם. ישנן המון הצעות השקעה בעולם כולו, אולם מעטות בלבד מוצעות על ידי אנשי מקצוע מובילים. בקרנות כדאי לבדוק: כמה מכספיו האישיים של המנהל מושקע בקרן, מהם האינטרסים המניעים אותו, עד כמה הוא בעל מוניטין ויחשוש מלסכן אותו והאם יש לו פעילויות נוספות מחוץ לקרן אותה הוא מנהל.

בחודש ספטמבר 2019, יתקיים במכון הישראלי לפיננסים קורס ייעודי בתחום השקעות ומימון נדל"ן. המרצים ברובם הינם בעלי נסיון של עשרות שנים בהשקעות בנדל"ן בשוק המקומי והבינלאומי לאורך מחזורי עסקים שונים ומשברים.

הכותבת היא דורית בן סימון, המייסדת והנשיאה של המכון הישראלי לפיננסים ומנכ"ל חברת BSS Capital, המשווקת קרנות ופתרונות השקעה ללקוחות כשירים בישראל.

לפרטים נוספים והרשמה: